宁波这个小区全体业主获600余万地铁补偿款，怎么花？他们做了件全宁波首次的事……

PART.1

事情要从三年前说起。

2016年，因为地铁4号线施工，江北莱茵堡小区门口的广场被征用为建设用地，全体业主得到了一笔地铁补偿款，总额——

600余万元！

这笔巨款，莱茵堡小区的全体业主都有份，怎么分好呢？

莱茵堡小区交付于1995年，小区内有10层公寓一栋、共35户，别墅78户，商铺10户。

对于这笔钱，多数业主倾向于大家分掉，主要有两种分法：一种是按面积分，另一种按套分。

按面积分，每平方米按200元计算，别墅业主大约每户能分到3-6万元。而公寓楼由于面积小，分到的钱远少于别墅。

于是公寓业主提出要按套分。但按套分，别墅业主不同意……

由于居民意见不统一，前一届的小区业委会干脆将这600余万钱存进了街道账户，由街道暂为保管。

这一存，就是三年。

但不管怎样，这钱总不能老存街道账户啊。

到底怎么花才好呢？

PART.2

去年9月，莱茵堡小区新一届业委会选出，林朝阳当选业委会主任。

她上任后的第一件事，就是着手解决“600余万钱怎么花”这件悬了三年的“难事儿”。

林朝阳提议，把这笔钱用来补缴物业专项维修资金。

莱茵堡小区已经建成24年，小区老了，房子也老了，各种“毛病”已经蛮多，比如道路破损、电线管道老化、消防设施失灵、墙面渗水脱落、电梯老旧……

这些毛病要治好，每一种都得花大钱。

而按照宁波的政策规定，如果小区补缴了物业专项维修资金，那么小区公共部位的维修资金，政府可以补贴一半。

这样一来，小区维修的资金压力显然可以大大减轻。

林朝阳的提议，很快得到了业委会其他成员的一致认可。

从今年年初开始，莱茵堡小区着手开展物业专项维修资金建账的准备工作。

但这事儿，不好干……

PART.3

根据物业管理条例的规定，小区建立物业专项维修资金，需要经过专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主投票同意。

这里面有两个硬杠杠：一是同意的业主的房屋建筑面积，得超过小区总建筑面积的2/3；二是同意的业主的人数，得超过小区总业主数的2/3。

而做小区业主思想工作这事儿，可能是天底下最难的难事之一……

林朝阳他们干了将近一年时间，总算把这事干成了——在最终投票中，按建筑面积算的同意率达80%，按业主人数算的同意率达76%，双双超过2/3。

经过业主讨论一致，600余万地铁补偿款这么花——

其中的301万元，用于缴存物业专项维修资金”，以用于小区公共部位日后的维修。

另外一半，则按照面积分给每户业主。

而在设立物业专项维修资金过程中，莱茵堡小区还做了件全市首次的事儿。

PART.4

2018年8月，我市出台《关于推进老旧住宅小区改造工作的实施意见》，意见明确——

老小区物业专项维修资金补缴标准，可按新建项目标准的60%—80%确定，具体由业主大会协商确认。

现行多层住宅的物业专项维修资金缴存标准，是50元/平方米。

总层数为7-11层、有电梯住宅的缴存标准，为104元/平方米。

此前本市一些补缴了物业专项维修资金的老小区，一般都是按最低限即标准的60%缴的。

而莱茵堡小区补缴物业专项维修资金的标准是——

每户业主按96.54元/平方米的标准缴纳。

江北区房产管理服务中心专项维修资金科工作人员方明说：“无论是高层住宅还是别墅，建账比例均超过了80%的顶格缴纳标准。”

老小区以这么高的标准来补缴物业专项维修资金，这在全市还是第一次。

对于莱茵堡小区干的这件事，江北区房产管理服务中心处长袁春萍表示：

“很多老小区没有设立物业专项维修资金，随着小区的逐渐老旧，需要维修的项目越来越多，费用会成为大难题。

用地铁补偿款设立房屋‘养老金’，意义十分重大，莱茵堡小区在居委会、业委会、物业三方的共同努力下，做了一件十分有意义的事情，也为老小区物业专项维修资金资金的补缴工作，探索出了一条新路。”

莱茵堡小区在设立了物业专项维修资金后，第一笔钱会用向哪里呢？

更换小区公寓楼的电梯！

林朝阳介绍说：“公寓楼35户共用一部电梯，电梯已经使用了20多年了，经常失灵。虽然每年两次正常维保，但是由于电梯老旧，面临配件难找等问题。在维修无法彻底解决问题的时候，更换是最好的办法。”

另外，林朝阳还列出了小区要改造、更新或维修的7个项目，包括小区的电力设施、自来水管道更换、消防设施、路面、公寓楼改造等。

同样面临莱茵堡小区类似“毛病”的老小区，可能没有莱茵堡小区那样一笔特殊的巨款，但通过业主的自筹，也是可以补缴物业专项维修资金，为自家小区设立“养老金”的。

宁波晚报记者

周科娜

编辑

葛淑雅

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